Кыймылсыз мүлккө инвестиция салуудан акча табуу

Кыймылсыз мүлктү инвестициялоого акча жасоого келгенде, аны жасоонун саналуу гана жолдору бар. Концепцияларды түшүнүү жөнөкөй болгону менен, аларды оңой эле ишке ашырса болот деп ойлобо. Кыймылсыз мүлктүн негиздерин түшүнүү инвесторлорго кирешелерин көбөйтүү үчүн иштөөгө жардам берет. Кыймылсыз мүлк инвесторлорго активдердин дагы бир портфелин берет, диверсификацияны жогорулатат жана туура мамиле жасалса тобокелдиктерди чектей алат.

Инвесторлор кыймылсыз мүлктөн акча табуунун үч негизги жолу бар:

1. Менчик наркынын жогорулашы
2. Мүлктү ижарачыларга ижарага берүү жолу менен чогултулган ижара акысы
3. Кыймылсыз мүлккө көз каранды болгон ишкердүүлүктөн алынган киреше

Албетте, кыймылсыз мүлккө инвестиция салуудан түздөн-түз же кыйыр түрдө киреше алуунун ар кандай жолдору бар, мисалы, салыктык күрөө сертификаттары сыяктуу эзотерикалык багыттар боюнча адистешкенди үйрөнүү. Бирок, жогоруда аталган үч нерсе кыймылсыз мүлк индустриясында жасалган пассивдүү кирешелердин жана акыркы байлыктардын басымдуу көпчүлүгүн түзөт.

Кыймылсыз мүлктүн наркынын жогорулашы

Биринчиден, менчик баалуулуктары дайыма эле жогорулай бербесин түшүнүү маанилүү. Активдердин көбөйүшүнүн мындай жетишсиздиги 1980-жылдардын аягы жана 1990-жылдардын башталышы жана кыймылсыз мүлк рыногу кыйроого учураган 2007-2009-жылдар аралыгында айкын көрүнүшү мүмкүн.Чындыгында, көпчүлүк учурларда, мүлктүк баалуулуктар инфляцияны сейрек жеңип кетишет - өсүш экономикада орточо баалар.

Мисалы, сизде 500 миң долларлык мүлк болсо жана инфляция 3% ды түзсө, сиздин мүлк $ 515,000 ($ 500,000 x 1,03%) га сатылышы мүмкүн, бирок сиз былтыркыдан бай болбойсуз. Башкача айтканда, сиз дагы бирдей көлөмдө сүт, нан, сыр, май, бензин жана башка товарларды сатып ала аласыз (чындыгында, сыр ушул жылы түшүп, бензин жогорулашы мүмкүн, бирок сиздин жашоо деңгээлиңиз болжол менен ошол бойдон кала берет). Себеби, $ 15.000 пайда чындыгында болгон эмес. Ал номиналдык мүнөздө болгон жана эч кандай таасир берген эмес, анткени өсүш жалпы инфляциянын эсебинен болгон.

Инфляция жана кыймылсыз мүлк инвестициялары

Инфляция болгондо, доллардын сатып алуу жөндөмү төмөндөйт, анткени өкмөт салыктардан түшкөн акчадан көбүрөөк акча сарптаса, акча басып чыгарууга аргасыз болот, калганы убакыттын өтүшү менен, бардыгына бирдей алып келет. доллар кунун жоготуп, мурдагыга караганда төмөн болуп калды.

Эң акылдуу кыймылсыз мүлк инвесторлору кыймылсыз мүлккө акча табуунун жолдорунун бири - бул бир нече ондогон жылдарда өсүп-өнгөндөй кырдаалдан пайдаланып калуу. Алар муну инфляция узак мөөнөттүү карыздын учурдагы пайыздык ченинен ашып кетет деп божомолдоп жатышканда жасашат.Бул мезгилдерде сиз менчикке ээ болуп, сатып алууну каржылоо үчүн карызга акча алып, андан кийин инфляциянын өсүшүн күтүп кумар оюндарын ойноого даяр адамдарды таба аласыз. .

Инфляция жогорулаган сайын, бул инвесторлор ипотека насыясын алда канча арзан доллар менен төлөй алышат. Бул жагдай аманатчылардан карызкорлорго өтүүнү билдирет. 1970-жылдарда жана 1980-жылдардын башында көптөгөн кыймылсыз мүлк инвесторлору ушундай жол менен акча таап жатышканын көрдүңүз .. 1979-1987-жылдар аралыгында кичүү Пол Волкер-Федералдык резерв системасынын президенти инфляция көзөмөлдөн чыгып, 2х4 артка алып, алып келген пайыздык чендерди кескин жогорулатуу менен көзөмөлдө.

Сатып алууларды циклдик түрдө жөнгө салат

Кыймылсыз мүлк инвестицияларынын кирешелүүлүгү - циклдык оңдолгон жогорку чендер жагымдуу болгондо сатып алуу. Кандайдыр бир кыймылсыз мүлк качандыр бир учурдагы чектик чендин көрсөткүчүнөн жогору болооруна белгилүү бир себеп бар деп ойлогондо, сиз сатып аласыз.

Мисалы, кыймылсыз мүлктү иштеп чыгуучулар долбоорду же иштеп чыгууну, ошол долбоордун тегерегиндеги экономикалык абалды же мүлктүн баасын карап, учурдагы бааны колдоо үчүн келечектеги ижара кирешесин аныктай алышат. Учурдагы нарк башкача айтканда, өнүгүүгө байланыштуу учурдагы шарттардын негизинде өтө кымбат болуп көрүнүшү мүмкүн. Бирок, алар экономиканы, базар факторлорун жана керектөөчүлөрдү түшүнгөндүктөн, бул инвесторлор келечектеги кирешелүүлүктү көрө алышат.

Эң сонун жердин улуу эски мейманканасы жандуу соода борборуна айланып, кеңсе имараттары ээсине бир топ ижара акысын төлөп бергенин көргөн чыгарсыз. Акча агымдары жок, учурдагы таза нарк, сиз кандайдыр бир деңгээлде божомолдоп жатасыз, өзүңүзгө кандай гана сөз айтпаңыз. Сиз сатып алууну каржылоо үчүн карызды колдонуп жаткан болсоңуз, анда сизге номиналдык валютада олуттуу инфляция талап кылынат. Сиздин пайдаңызга иштеп кетүү ыктымалдыгы төмөн болгон иш-чарадан көз каранды болушуңуз мүмкүн.

Кыймылсыз мүлккө инвестиция катары ижарага алуу

Ижара акысын чогултуудан акча табуу ушунчалык жөнөкөй болгондуктан, буга чейин Монополия оюнун ойногон ар бир 6 жаштагы бала висцералдык деңгээлде негиздер кандайча иштээрин түшүнөт. Эгер сизде үй, көп кабаттуу үй, офис имараты, мейманкана же башка кыймылсыз мүлк салымдары бар болсо, анда ижарага алынган адамдардан мүлктү же имаратты пайдаланууга уруксат сурап алсаңыз болот.

Албетте, жөнөкөй жана жеңил бир эле нерсе эмес. Эгерде сизде көп кабаттуу үйлөр же ижарага берилген үйлөр бар болсо, анда сынган дааратканалардан баштап, мет лабораторияларын иштеткен ижарачыларга чейин өзүңүз менен алектенесиз.Эгерде сизде соода борборлору же кеңсе имараттары бар болсо, анда банкроттон арендага алган бизнес ишиңиз менен алектенишиңиз мүмкүн. Эгерде сизде өнөр жай кампалары бар болсо, анда сиздин мүлкүңүздү пайдаланган ижарачылардын аракеттери боюнча экологиялык иликтөөлөргө туш болушуңуз мүмкүн. Эгер сизде сактоо бирдиктери бар болсо, уурулук сизди тынчсыздандырышы мүмкүн. Кыймылсыз мүлктү ижарага берүү - сиз телефон чалып, баары жакшы болот деп күтө турган түр эмес.

Инвестицияларды салыштыруу үчүн Cap Rate колдонуу

Жакшы жаңылык - кыймылсыз мүлккө салынуучу инвестицияларды салыштырып көрүүнү жеңилдетүүчү шаймандар бар. Кыймылсыз мүлктөн акча табууга умтулууңузда сиз үчүн баа жеткис болуп кала турган булардын бири - капиталдаштыруу коэффициенти (шык чен) деп аталган атайын финансылык катыш. Кап ставкалары коммерциялык кыймылсыз мүлккө салынган каражаттын кирешелүүлүгүн көрсөтөт, анын негизин кыймылсыз мүлк иштеп чыгарган таза кирешеден алат.

Эгерде кыймылсыз мүлк жылына 100 000 доллар иштеп тапса жана 1 000 000 долларга сатылса, анда сиз кирешени (100 000 доллар) баага (1 000 000 доллар) бөлүп, 0,1 же 10% аласыз. Демек, кыймылсыз мүлктүн жогорку чени 10% ды түзөт, же эгерде кыймылсыз мүлк үчүн акчаны толугу менен жана карызсыз төлөсөңүз, анда салымыңыздан күтүлгөн 10% ды аласыз.

Акция акыры дисконттолгон акча агымынын таза учурдагы наркына гана барабар болгондой эле, кыймылсыз мүлк акыры төмөнкүлөрдүн айкалышына арзыйт:

• Менчик ээси үчүн пайда алып келүүчү пайдалуу программа
• Төлөгөн баага салыштырмалуу ал пайда кылган таза акча агымдары

Ижарадан түшкөн киреше коопсуздуктун маржасы катары

Ижарадан түшкөн киреше экономикалык төмөндөө же кыйроо учурунда сизди коргой турган коопсуздук чеги болушу мүмкүн. Ушул максат үчүн кыймылсыз мүлккө инвестициялардын айрым түрлөрү ылайыктуу болушу мүмкүн. Ижара жана ижара акысы салыштырмалуу коопсуз киреше болушу мүмкүн.

Кыймылсыз мүлк кеңсесинин имараттарынан акча табуунун кыйынчылыктары жөнүндө мурунку талкууга кайтуу үчүн бир мисал келтирсек болот. Адатта, бул касиеттер узак, көп жылдык ижара камтыйт. Бирөөнү керектүү баада, өз убагында жана ижарачыга ылайыктуу мөөнөттө сатып алып, мөөнөтүн ижарага берсеңиз, кыймылсыз мүлк кулап түшсөңүз болот. Сиз ижарага алган компаниялар ижара келишимин түзгөндүктөн, ижара чектерин орточо деңгээлден жогору чогултасыз, анткени алар башка жерлерде төмөнкү тарифтер болгондо дагы. Туура эмес түшүнүп алыңыз, ошондо сиз базар калыбына келгенден кийин суб-номенклатурада камалып калышы мүмкүн.

Кыймылсыз мүлк ишкердигинен түшкөн акча

Кыймылсыз мүлк инвестицияларынан акча табуунун акыркы жолу атайын кызматтарды жана ишкердүүлүктү камтыйт. Эгерде сизде мейманкана бар болсо, анда конокторуңузга талап боюнча тасмаларды сатсаңыз болот. Эгер сизде офис имараты болсо, соода автоматтарынан жана унаа токтотуучу жайлардан акча тапсаңыз болот. Эгер унаа жуучу жайыңыз бар болсо, убакытты көзөмөлдөгөн чаң соргучтардан акча тапсаңыз болот.

Бул салымдар дээрлик ар дайым суб-адистик билимди талап кылат. Мисал катары, кээ бир адамдар бүт карьерасын унаа жуучу жайларды долбоорлоо, куруу, ээлик кылуу жана иштетүү жаатында өткөрүшөт. Өз тармагынын чокусуна көтөрүлүп, белгилүү бир базардын татаалдыгын түшүнгөн адамдар үчүн акча табуу мүмкүнчүлүгү чексиз болушу мүмкүн.

Кыймылсыз мүлктү инвестициялоо боюнча башка идеялар

Кыймылсыз мүлккө дагы башка инвестициялык мүмкүнчүлүктөр бар. Кыймылсыз мүлк инвестициялары тресттерине (РЕИТ) инвестициялай аласыз.Коомдук Соода-сатык компаниялары акцияларды чыгарып, биржада сатышат, ал эми жеке РЕИТ же сатылбаган РЕИТ эч бир биржада жок. РЕИТтин бардык түрлөрү кыймылсыз мүлк рыногунун карылар үйү же соода борбору сыяктуу айрым тармактарына багытталат. Кыймылсыз мүлк секторуна РЕИТке жана башка инвестицияларга инвестициялоо менен кыймылсыз мүлк инвесторун максат кылган биржада сатылган бир нече фонддор (ETFs) жана өз ара фонддор бар.