Гибриддик насыя кантип иштейт (жана ипотеканын бул түрү эмне үчүн сизге пайдалуу)

Мазмун

• Гибриддик насыянын негиздери
• Алар качан мыкты иштешет
• Кыска убакыт
• Алдын ала төлөө
• Falling Rates
• Начар насыя
• Алар кандайча иштешет
• Бекитилген мезгил
• Түзөтүү мезгили
• Айлык төлөөлөр
• Тарифтер кандайча өзгөрөт

Бул насыя алуу 101: төмөнкү пайыздык чен ай сайынкы төлөмдөрдү минималдаштырууга жана насыянын жалпы наркын төмөндөтүүгө жардам берет. Эгерде сиз кийинки жылы ипотека насыясынын көлөмүн жогорулатуу тобокелчилигине учурабай, ставкаңызды төмөндөтүүнүн жолун издесеңиз, анда гибрид насыя чечиши мүмкүн.

Бирок, сиздин пайыздык чен жана ай сайынкы төлөм үч жылдын ичинде эле өзгөрүшү мүмкүн, андыктан потенциалдуу насыя алуучулар бул насыялардын оң жана терс жактарын түшүнүшү керек.

Гибриддик насыянын негиздери

Гибриддик насыялар ар кандай формада болот, бирок алар үй насыялары үчүн эң популярдуу. Алар туруктуу ставкадагы насыялардын жана жөнгө салынуучу ставкалардын (ARMs) "гибрид" (же аралашмасы) болуп саналат, демек, сиз насыянын ар бир түрүнүн айрым артыкчылыктарын аласыз.

Белгиленген ставкадагы насыялардын негизги пайдасы, алар алдын-ала болжолдонот. Насыя берүүчү сизге карызды төлөөнү канча убакытка пландаштырганыңызга карабастан, өзгөрүлбөгөн белгиленген пайыздык ченди берет. Бул бюджетти түзүүдө туруктуулукту камсыз кылат, анткени ай сайын төлөнө турган төлөмдөрдүн көлөмүн билесиз. Гибриддик насыя ушул туруктуулукту түзөтүүлөр башталганга чейин 10 жылга чейин камсыз кылат.

Жөнгө салынуучу чен боюнча насыялар, адатта, төмөнкү пайыздык чендерден башталат, бул аларды кызыктырат. Ошол төмөнкү чендер ай сайынкы төлөмдөрдүн азайышына алып келет. Бирок, эгерде пайыздык чендер көтөрүлсө (индекс менен өлчөнсө), сиздин насыяңыздын пайыздык ставкасы дагы көтөрүлөт. Жогорку пайыздык чендер ай сайынкы төлөмдөрдү көбөйтөт, эгерде сизде жогору төлөмдөрдү жабууга акчаңыз жок болсо, анда төлөмдөрдөн артта калсаңыз болот.

Гибрид насыяларды кадимки насыя берүүчүлөрдөн алышат. Квалификацияны жеңилдетүү үчүн FHA жана VA насыялары сыяктуу мамлекеттик программаларды колдонсоңуз болот. Мамлекет тарабынан берилген насыялар, эгерде сиз кичинекей баштапкы төлөмдү төлөөнү пландасаңыз же насыя тарыхыңызда көйгөйлөр жаралса, бирок кадимки насыяларды көрмөксөнгө салсаңыз жакшы болмок. Каржылык чечимдердин көпчүлүгүндөй эле, сизге соода кылуу жана бардык милдеттенмелерди кабыл алуудан мурун бардык мүмкүнчүлүктөрүңүздү изилдөө жакшы болот.

Алар качан мыкты иштешет

Төмөнкү баштапкы көрсөткүч кандайдыр бир коркунучка алып келет, бирок гибриддер туура кырдаалда мааниге ээ болушу мүмкүн.

Кыска убакыт

Эгерде сиз бир нече жылдын ичинде көчүп кетүүнү же кайра каржылоону пландаштырсаңыз, анда төмөнкү ставкадан пайдаланып, оңдоолор башталганга чейин насыядан кутула аласыз. Эгерде пландар өзгөрүлүп, насыяны өзүңүз болжолдонгон узак мөөнөткө сактоону чечсеңиз, анда бул стратегия терс натыйжага алып келиши мүмкүн.

Алдын ала төлөө

Сиз талап кылынган ай сайынкы төлөмдөн ашкан олуттуу кошумча төлөмдөрдү жүргүзүү менен тобокелдигин азайта аласыз. Эгерде сизде насыянын балансын тез арада төлөөгө жетиштүү киреше бар деп эсептесеңиз, анда насыяны оңдоолор башталганга чейин төлөй аласыз. Түзөтүүлөр башталганга чейин анын бардыгын төлөп бере албасаңыз дагы, кыйла төмөн калдык жардам берет чендер.

Falling Rates

Эгер ставкалар төмөндөсө, анда насыяңыз үчүн сонун болот. Сиз төмөн пайыздык чен менен гана баштабастан, төмөндөгөн чендер ал пайыздык ченди андан дагы төмөндөтүшү мүмкүн. Келечекти болжолдоо кыйын, бирок тарифтер көтөрүлүп кетсе, резервдик план түзүп алыңыз. Ошондой эле, насыянын шарттарына көңүл бурууну каалайсыз, анткени бардык эле АРМдерде индекстик чен төмөндөгөндө төмөндөгөн пайыздык чендер жок. Чындыгында, эгерде насыяга пайыздык кыймылдын ордун толтура турган чен-өлчөм камтылса, ставка туруктуу бойдон калса дагы, айрымдар көтөрүлүшү мүмкүн. Ал чектер сизди пайыздык чендердин кескин жогорулашынан коргойт, бирок төмөндөгөн чендердин пайдасын төмөндөтөт.

Начар насыя

Эгерде сиздин насыяңызды көтөрүү керек болсо, анда гибриддик насыянын алгачкы жылдарында салыштырмалуу төмөн тарифтерден пайдалана аласыз. Сиздин өз убагында төлөп турууңуз насыяңызды жакшыртууга жардам бериши керек, бирок жолдо жакшы тарифке ээ болуу эч качан кепилдендирилбейт, айрыкча тарифтер кескин көтөрүлүп кетсе.

Алар кандайча иштешет

Гибриддик насыялар 30 жылдык стандарттуу ипотека насыясынан төмөн болгон ставкадан башталат, бирок ставка бир нече жылдан кийин өзгөрүшү мүмкүн. Жогоруда айтылгандай, насыя берүүчүлөр каалаган жылы канча пайыздык чен көтөрүлө тургандыгына чектөөлөрдү сунушташы мүмкүн. Бул, эгерде ставкалар кескин көтөрүлүп кетсе, насыя алуучуларга кандайдыр бир деңгээлде коргонуу мүмкүнчүлүгүн берет, бирок төмөндөп жаткан пайыздык чендердин артыкчылыктарын да кыскартат.

Бекитилген мезгил

Гибрид ARM адатта үч, беш, жети же 10 жылдык мөөнөткө белгиленген ченди колдонот. Ошол убакыттын ичинде сиздин баштапкы пайыздык чениңиз жана бир айлык төлөмүңүз ошол бойдон калат. Гибриддик насыяларды изилдөөдө, көрсөтүлгөн биринчи номер белгиленген мөөнөттүн канчага созуларын билдирет. 5/1 гибриддик ипотеканы колдонуп, чен биринчи беш жыл ичинде бирдей бойдон калууда. 10/1 гибрид ипотека насыясы баштапкы ставканы 10 жылга сактайт.

Түзөтүү мезгили

Белгиленген мөөнөт аяктагандан кийин, пайыздык чен өзгөрүшү мүмкүн, ал эми насыянын аталышындагы экинчи номер анын канчалык тез-тез болуп турарын айтып турат. 5/1 ARM ар бир (бир) жылда насыянын калган мөөнөтүнө ылайыкташтыра алат.

Айлык төлөөлөр

Эгерде пайыздык чен өзгөрсө, сиздин ай сайынкы төлөмүңүз өзгөрөт. Насыялык төлөмдөр карызыңызды төлөө жана насыяңыздын калган мөөнөтүндө пайыздык төлөмдөрдү жабуу үчүн эсептелет. Жогорку пайыздык чендер ай сайын жогору төлөмдөрдү талап кылат жана адатта, насыя алуучулар үчүн бул күтүлбөгөн сюрприз. Ал эми төмөнкү тарифтер, насыя алуучуларга ай сайынкы төлөм талаптары төмөн болуп жагымдуу таң калтырышы мүмкүн.

Мисал катары, $ 200,000 өлчөмүндөгү насыяны карап көрөлү.

4,25% үстөгү менен 30 жылдык мөөнөттүү ипотека насыясы ай сайын $ 983,88 төлөйт (бир айлык төлөмдөрдү эсептөөнү үйрөнүңүз же бул үчүн таблицаны колдонуңуз). Бир айлык төлөм өзгөрбөйт.

3.4% үстөгү менен 5/1 ARM ай сайын $ 886.96 төлөөдөн башталат - айына 96.92 доллар үнөмдөлөт. Беш жылдан кийин, пайыздык чен жана ай сайынкы төлөм жогорулашы же төмөндөшү мүмкүн.

Тарифтер кандайча өзгөрөт

Эки негизги фактор сиздин ченге таасир этет. Сиздин насыя берүүчүңүз индекстин курсу менен башталып, андан кийин таркатууну кошот. Ошол негизги факторлорго кредитор тарабынан белгиленген ставкалардын чеги дагы таасир этиши мүмкүн.

Кеңири экономикадагы критерийлер жана пайыздык чендер сиздин жөнгө салынуучу ченге таасир этет. Бардык жеке пайыздык чендер жогорулайт жана төмөндөйт, ан индекс, бул пайыздык чендердин кеңири тенденциясын өлчөөнү жеңилдетет. Гибриддик насыялар индекси менен байланышкан жана бул индекс сиздин чендин баштапкы чекити болуп калат. Мисалы, сиздин насыяңыз индекс катары Лондон Банктар аралык Сунуш Ставкасын (LIBOR) колдонушу мүмкүн. Бул чен өйдө-ылдый жылган сайын, насыяңыздын ставкасы аны менен кошо жылышы мүмкүн.

Насыя берүүчүлөр сиздин акыркы пайыздык чениңизге жетүү үчүн "жайылтуу" же "маржа" деп аталган сумманы кошушат. Бул кошумча үстөк пайызы насыя берүүчүлөргө кошумча компенсация берет. Мисалы, сизде гибриддик насыя бар, ал тууралануу мезгилинде. 1 жылдык LIBOR учурда 2% ды түзөт. Насыяңыздын таралышы 2,25% түзөт. Сиздин насыянын пайыздык чени 4,25% га чейин өзгөрөт (2% индекстик чен жана 2,25% спрэд).

Көпчүлүк гибриддик насыялар пайыздык чендердин канчалык деңгээлде өзгөрүлүшү мүмкүн экендигин чектешет же “чектешет”. Бул чектөөлөр чексиз чендердин жогорулашына жол бербөө менен насыя алуучулар үчүн коркунучту азайтууда. Калпакчалардын бир нече ар кандай түрлөрү бар, андыктан потенциалдуу насыя берүүчүңүздүн капкагына көңүл буруңуз.

Алгачкы чектөөлөр белгиленген мөөнөттү бүткөндөн кийин биринчи жолу жөнгө салынганда сиздин тариф канчалык деңгээлде өзгөрө тургандыгын чектейт. Мисалы, индекс 3% га жылса, бирок сизде 2% баштапкы чек болсо, сиздин көрсөткүч 2% га гана жылмак.

Мезгилдүү чектөөлөр ар бир жөндөө мүмкүнчүлүгүндө чендин канчалык өзгөрөрүн чектеп турат. Мисалы, чен жыл сайын 2% дан ашык эмес өзгөрүшү мүмкүн.

Сиздин насыяңыздын бүткүл өмүр бою эң жогорку чеги жалпы түзөтүүлөргө чектөө койду. Курстар кайсы жылы болбосун күтүлбөгөн жерден көтөрүлүп кетиши мүмкүн, бирок алар ушунчалык көтөрүлүп кетсе, өмүр бою ушул чекке жетсе, анда тарифтер мындан ары өспөйт.